Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil (SFH x SFI)

O que é financiamento imobiliário

Comprar um imóvel à vista é raro pra maioria das pessoas. Por isso existe o financiamento imobiliário: um empréstimo de longo prazo, feito por um banco ou instituição financeira, que paga o vendedor à vista e recebe de volta do comprador em parcelas, geralmente ao longo de muitos anos. No Brasil, esse tipo de crédito segue basicamente dois sistemas, o SFH e o SFI.

SFH: o sistema pensado pra moradia

O SFH, Sistema Financeiro de Habitação, foi criado pra facilitar o acesso à casa própria. Ele tem regras mais rígidas: o imóvel precisa se enquadrar dentro de um valor limite definido periodicamente, o financiamento costuma ter um teto de percentual sobre o valor do bem, e as taxas de juros seguem parâmetros regulados. Uma vantagem grande do SFH é a possibilidade de usar o saldo do FGTS, tanto pra compor a entrada quanto pra amortizar o saldo devedor ao longo do contrato, respeitando as regras do fundo.

SFI: mais flexível, sem teto de valor

Já o SFI, Sistema Financeiro Imobiliário, foi pensado pra imóveis que ficam fora do alcance do SFH, seja porque o valor é mais alto, seja porque o comprador quer condições diferentes das regras públicas. As taxas costumam ser negociadas com mais liberdade entre banco e cliente, sem o mesmo teto regulatório do SFH. Em compensação, normalmente não dá pra usar FGTS nesse tipo de operação.

O que o banco analisa antes de aprovar

Independente do sistema escolhido, todo financiamento passa por uma análise de crédito. O banco olha renda comprovada, histórico de pagamento, relação entre a parcela e a renda mensal, e o valor de avaliação do próprio imóvel (que pode ser diferente do valor negociado com o vendedor). Também é comum pedir uma entrada, cujo percentual varia de banco pra banco e de perfil pra perfil.

Sistemas de amortização: SAC e Price

Na hora de simular o financiamento, você vai esbarrar em duas siglas: SAC e Price. No SAC, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo, porque a amortização do valor principal é fixa. Na Price, as parcelas tendem a ficar mais estáveis ao longo do contrato. Cada sistema tem uma lógica diferente de distribuir juros e amortização, e vale simular os dois antes de decidir.

Prazo e seguros obrigatórios

O prazo do financiamento costuma ser longo, podendo se estender por décadas, e quanto maior o prazo, menor tende a ser o valor da parcela, mas maior o total pago em juros ao longo do contrato. Todo financiamento imobiliário também exige a contratação de seguros obrigatórios, como o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que protegem o banco e, de certa forma, o próprio comprador e sua família em situações adversas.

Fique de olho no CET

Além da taxa de juros anunciada, existe o CET, Custo Efetivo Total, que reúne juros, seguros obrigatórios, tarifas e outros encargos do financiamento. É esse número que mostra o custo real da operação, então compare sempre o CET entre bancos diferentes, não só a taxa de juros isolada.

Quer entender melhor o seu caso?

Cada perfil de renda, cada tipo de imóvel e cada momento de vida pedem uma estratégia diferente de financiamento. Vale a pena simular em mais de um banco e conversar com um correspondente bancário ou consultor financeiro de confiança antes de assinar qualquer proposta.

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